OK
.
Tuesday, December 10, 2019

 

❇️تعریف مال مشاع چیست ؟

◀️مالی است دو یا چند نفر بطور مشترک مالک آن هستند و هر کدام سهمی در آن دارند؛ بدون این که مشخص باشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد. به عبارت دیگر هر کدام از مالکان مشاع، به نسبت سهم خود در تک تک اجزا و قسمتهای مال مشاع سهیم و مالک هستند. توجه داشته باشید که ممکن است مقدار سهم مالکان مشاع، یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک مشاعی قطعه زمینی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است؛ اما به هر حال هر دو نفر در تمام قسمتهای زمین سهم دارند. پس هیچ کدام از دو مالک نمی تواند بخشی از زمین را جدا کند و از آن استفاده اختصاصی نماید. پس از این که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم شد و به عبارتی افراز گردید، به آن مفروز می گویند. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا شده و می تواند از آن هر استفاده ای که می خواهد، بکند.

❇️تعریف افراز مال مشاع چیست ؟

◀️افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می‌تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند.

❇️تعریف مشاع و مفروز چیست ؟

◀️اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی،قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند،باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال می شود. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد. ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با تراضی هم، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف کردند، یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند،سهم هر یک را مفروز می نامیم.

❇️چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی به فروش برسد ؟

1.مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذی­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از .طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود.

2.مرحله دوم هر یک از شرکا می­توانند درخواست فروش دهند.

3.مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد . چون دستور است و حکم تلقی نمی­شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می­تواند اشتباه را اصلاح کند.

4.مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایه­ای برای ملک تعیین می­کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد.

◀️نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم میعتواند این ملک را خریداری کند.